建筑成本鲜有下降Construction Costs Rarely Fall

不久前，我们研究了美国及全球各国的建筑生产率趋势。我们发现，在美国以及大多数其他大型富裕国家，建筑生产率停滞不前甚至呈下降趋势。与制造业和农业，乃至整体经济通常随时间推移而提升生产率的情况不同，建筑行业往往最多保持稳定，最坏情况下还会随时间推移而下降。

理解生产率趋势——即单位投入在一段时间内能产出多少成果——固然有用，但考察建筑业进步的其他指标也很有价值。一个尤为突出的衡量标准是建筑成本：建造房屋、办公楼或公寓楼需要花费多少钱，以及这些成本如何随时间变化。由于成本直接反映我们所关心的事（即希望住房、建筑和基础设施的建造成本下降、更加可负担），因此它是一个良好的改进指标。我们关注更抽象的生产率等指标，本质上是因为它们可作为成本的代理变量。

当我们审视建筑成本时，会发现其趋势与建筑生产率相似：建筑成本很少随时间变得更便宜，反而往往以不低于整体通胀的速度上涨。正如分析生产率时一样，我们在不同粒度的数据中都能观察到这一现象，无论是在美国还是在全球各国皆是如此。

建筑成本的变化通常通过成本指数来追踪，这些指数由各类组织制作，他们收集并分析数据以试图捕捉大规模的建筑成本变动。总体而言，成本指数主要有两类：产出指数和投入指数。产出指数旨在衡量完工建筑或基础设施的成本变化，例如随时间推移建造房屋、办公楼或道路某一段所需的费用。投入指数则衡量一组建筑投入品的价格变化，如不同施工任务、材料或劳动力的价格。

判断一个指数是产出指数还是投入指数并不总是显而易见，因为指数的具体构建方式有时并不透明。一个最初看似为产出指数的指标（例如它似乎跟踪某一类建筑，如新建公寓楼）可能实际上更像投入指数，如果它是基于该类建筑特有的投入品价格变化构建的。在其他条件相同的情况下，我倾向于选择产出指数而非投入指数，因为它们应更能准确反映我们真正关心的内容（即完工建筑的成本），且受扭曲的可能性更小。例如，某种节省成本的先进施工方法可能不会体现在仅将10小时人工、100磅钢材和1吨水泥相加计算的投入指数中（许多投入指数正是这样构建的）。但在实践中，产出指数和投入指数往往彼此高度相关。

成本指数对某些测量难题具有较强的抵抗力，这些难题困扰着生产率指标。因为它们通常被设计用来反映实际建筑成本的变化。例如，我们之前已经看到，生产率指标会受到“产出组合变化”问题的影响——在特定地理区域或特定统计周期内进行的建筑类型变化可能会掩盖实际的生产率趋势。但成本指数的编制者通常会监控建筑市场的趋势，并通过调整各项权重（提高某些项目的权重，降低其他项目的权重）来修改其指数的构建方式，以尽可能反映这些变化。因此，我们可以预期它们对产出组合变化的抵御能力更强。

但在某些情况下，成本指数与生产率指标面临相同的测量问题。特别是，很难对成本指数进行质量调整；一栋现代建筑每平方米可能价格更高，但其建造标准更高或整体性能优于旧建筑，仅观察成本变化无法体现这一点。一些指数，如美国人口普查局的“恒定质量指数”，试图考虑质量变化，但大多数并未如此。（这与劳工统计局针对电视或新车等商品计算的部门特定通胀指标形成对比，后者在计算通胀趋势时会考虑质量变化。）那些尝试调整质量变化的指数可能也无法完全做到这一点。不过，由于我们关注的是成本本身，了解这些成本如何变化是有价值的——也就是说，即使部分成本上升是由于标准提高而我们获得了更多价值，了解建筑成本相对于其他价格的变化仍然是有用的。尽管如此，在分析成本趋势时，我们仍应记住，质量变化并不总是能被可靠地捕捉到。

为了观察美国建筑成本的趋势，我们将使用以下指数：

产出指数

投入价格指数

我们将这些指数与消费者价格指数（CPI）进行比较，后者是衡量整体通胀的常用指标。由于消费者价格指数仅能追溯到1913年，对于更早时期的数值，我们将使用俄勒冈州立大学Robert Sahr提供的通胀换算系数。

下图展示了1870年至1950年间的各种成本指数。

这些图表展示了1950年至2022年的成本指数。

我们可以看到，无论时间段如何，也无论是投入指数还是产出指数，建筑成本的增长速度都大致等同于或快于整体通胀水平。当我们研究生产力趋势时，发现自大约20世纪60年代以来，美国建筑业的生产力停滞不前甚至有所下降。而成本数据显示，问题可能更为久远，即美国建筑成本相对于整体通胀几乎从未下降过。

这些图表让我们能够从宏观角度清晰地了解不同指数的成本趋势，但难以观察特定时间段内的成本变化。因此，我们来看看每个指数在10年周期内的年均增长率，并减去同期CPI的平均增长率。这样就能看出在特定时期内建筑成本相对于通胀的变化情况：正值表示建筑成本增速高于通胀，负值则表示建筑成本增速低于通胀。

我们发现，几乎所有时间段内，各类成本指数的建筑成本增速都超过了整体通胀水平。唯一例外的是1975年至1995年期间，大多数指数显示其增长幅度低于或甚至落后于整体通胀。同时，历史时期的成本涨幅似乎并不比现代更温和——在1915至1965年间的五个十年周期中，有四个周期的Turner成本指数增速超过整体通胀一个百分点以上；而1995至2025年的各周期中，增速均未超过一个百分点。

与建筑生产率类似，我们也可以通过分析单个施工任务成本的变化来观察更细致的建筑成本趋势。这可以通过查阅建筑工程估算指南实现，这些指南提供了各类建筑材料和施工任务的预估费用。通过对比不同版本估算指南中相同或相似任务的成本，即可追踪这些任务成本的变动情况。

下图展示了来自RSMeans估算指南三个版本（分别出版于1954年、1985年和2023年）中的40项不同建筑任务的成本数据。

该图表显示了自1967年至2016年间多个版本的《Craftsman国家建筑工程估算手册》中20项不同建筑任务的成本变化。

可以看出，单项建筑任务的成本变化并不一致：有些上涨速度快于整体通胀，有些则较慢。但总体而言，这些建筑任务的平均成本涨幅与整体通胀持平。也就是说，不仅建筑平均建造成本并未下降，就连单项施工任务的平均成本也未见降低——至少就这组任务样本而言是如此。

在考察单个施工任务的变化时确实存在一些问题。正如我们在分析施工生产率时所指出的，在其他条件不变的情况下，我们可能会预期通过引入新的、改进的流程来提升施工效率，因此仅观察旧流程的变化可能无法揭示太多信息。19世纪，由于引入了新的制钉工艺——从手工制钉转向切割制钉，再转向钢丝制钉——钉子价格变得更便宜了。如果我们只关注手工制钉的改进，可能会得出市场钉子价格并未下降的结论，而实际上发生的是旧工艺被新工艺所取代。我尽量选择仍在使用中的施工任务来避免这一问题，但这并非完美方案。遗憾的是，这种方法可能存在逆向选择问题：选择出现在多个估算指南中的任务，可能恰恰是因为这些任务难以被替代。尽管如此，这仍是我们分析细粒度任务层面成本的最佳方法。

我们可以像分析施工生产率时那样，通过考察大类任务的趋势来解决这个问题。下图展示了来自 Craftsman’s National Construction Estimator 中用于建造独栋住宅所需的32类任务每平方英尺的成本。我们可以看到，任务成本总体上大致与整体房价同步上涨，且很少出现波动。（这某种程度上是机械性的结果——因为任务类别的价格是按总成本的百分比给出的，而对于大多数任务类别而言，这一比例在历史上变化不大；但即便如此，这种现象仍然值得注意。）

因此，在建筑任务的层面上，我们也观察到成本倾向于以或高于整体通胀率的速度上升。

为了验证这一趋势是否也存在于国际范围内，我们可以参考为其他国家编制的类似建筑成本指数。以下是我们将分析的几个指数：

下图展示了上述各指数与12个主要欧洲国家及美国消费者价格指数（CPI）的对比情况。

这张图显示了亚洲国家的建筑成本趋势。

我们观察到与美国建筑成本指数相同的模式：建筑成本几乎总是以或高于该国整体通胀的速度上涨。

若像分析美国建筑成本那样，按十年为区间观察建筑成本变化减去消费者价格指数的变化，也能看到这一现象。下图展示了41个欧洲和亚洲国家（包括许多较小、较贫穷的国家，这些国家未在上图中体现）每十年的建筑成本相对于CPI的变化情况。

这张图表中的蓝色区域比美国建筑成本图表中更多，但我们仍能看出，建筑成本往往高于整体通胀水平。

当我们考察建筑生产率趋势——即给定投入能产出的建筑量——发现其大多保持相对稳定或随时间推移呈下降趋势。在美国，我们通过多种不同粒度的指标均观察到这一现象；在大多数其他富裕国家也是如此。而在建筑成本方面——即给定货币能获得的建筑产出——我们也看到类似情况。建筑成本通常以或高于整体通胀的速度上升，建造房屋、办公楼或其他建筑的成本极少（甚至从未）变得更低。在美国，我们通过多种不同指标观察到这一现象；在全球各国也普遍存在。由于建筑生产率停滞不前，这一问题可追溯到大约1960年代。而建筑成本问题则更为深远：除了少数几个时期外，建筑成本几乎从未在整体通胀背景下出现下降。